PLANSCHADE

ervaringsdeskundige:

Ik heb 25 jaar bij de gemeente gewerkt en ken de werkwijze van de gemeente dus zeer goed, neemt u maar van mij aan dat ze niet zelf aankloppen om u de vergoeding waar u recht op hebt, aan te bieden.
Verder heb ik de laatste 16 JAAR veel ervaring opgedaan met het aanvragen van planschade en bemerkt dat de gemeente er alles aan zal doen om te voorkomen dat planschade moet worden toegekend of in ieder geval het toe te kennen bedrag zo laag mogelijk te houden. Het is daarom zaak dat u goed beslagen ten ijs komt en in ieder geval net zo veel van de materie weet als de gemeente en helaas is dat voor de meeste burgers niet het geval.

Wat is planschade?

Planschade is een vermogensschade dat wil zeggen de waardevermindering van onroerende zaken of inkomensschade die ontstaat na wijziging of afwijking van een bestemmingsplan. Hierbij wordt een vergelijk gemaakt tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Aan de hand van een aantal schadefactoren wordt bepaald of er sprake is van planschade.

VOORBEELD:

Uw gemeente gaat een nieuwe woonwijk pal tegenover u realiseren. De bouw van deze geplande woningen betekent vrijwel zeker dat uw pand in waarde zal dalen. Uw perceel is immers gelegen op korte afstand van de geplande nieuwbouwlocatie.
Het nieuwe bestemmingsplan kan daarmee grote gevolgen hebben voor u. Het bouwen van nieuwe woningen betekent dat inkijk gaat ontstaan in uw woning waardoor uw privacy kan worden aangetast.
Ook betekent het realiseren van bebouwing dat het nu nog vrije uitzicht vanuit uw woning of vanaf uw perceel blijvend zal verdwijnen. Verder betekent de bouw van nieuwe woningen dat er meer verkeersbewegingen zullen plaatsvinden en ook het aantal zogenaamde "leefgeluiden" toeneemt (denk hierbij aan overlast e.d.).
Deze omstandigheden en mogelijk nog anderen kunnen betekenen dat uw woongenot kan worden aangetast en uw woning in waarde daalt.

Voorbeelden van schadefactoren:

- aantasting privacy doordat bijvoorbeeld inkijk in het huis en/of tuin ontstaat
- beperking uitzicht
- het opheffen van bestaande bouwmogelijkheden waardoor het perceel minder waard wordt
- een ander kan iets in je onmiddellijke woonomgeving gaan bouwen waarvoor vroeger nooit een vergunning werd gegeven maar nu plots wel waardoor het eigen woongenot vermindert, bijvoorbeeld doordat het uitzicht plots wordt belemmerd.
- toegenomen geluidsoverlast door aanleg of verbreding van een weg
- in bovenstaande gevallen dus ook een mogelijke minderopbrengst bij verkoop van de opstallen of de grond.

Voorwaarden:

- U dient het woonpand voldoende lang in eigendom te hebben, d.w.z. ruim voordat bekend werd dat de gemeente het voornemen had om te komen tot een wijziging of ontheffing/vrijstelling van het bestemmingsplan;
- er dient sprake te zijn van schade meestal in de vorm van waardevermindering;
- de schade moet hoger zijn dan het aan te houden maatschappelijk risico, ook wel eigen risico genoemd (op dit onderdeel ga ik onderstaand nog nader in).

Drempelbedrag:

In het kader van de uiteindelijk in te dienen aanvraag om planschade zal aan de gemeente een "recht " moeten worden betaald, het zogenaamde drempelbedrag. Betaling hiervan is een voorwaarde voor het in behandeling nemen van de aanvraag om planschade. (persoonlijk denk ik dat het een ontmoedigingsbeleid is).

In de meeste gevallen bedraagt dat drempelbedrag € 300,- maar kan bij sommige gemeenten oplopen tot € 500,- . Het door de gemeente in rekening te brengen drempelbedrag dient door u te worden voldaan. Te zijner tijd stuurt de gemeente hiervoor een factuur toe.
Overigens wordt dit bedrag in zijn geheel aan u terugbetaald indien de aanvraag om planschade wordt toegewezen.

Aanvraag planschade:

Nadat een aanvraag om planschade is ingediend, zal de gemeente een onafhankelijke deskundige aanwijzen, die een advies zal uitbrengen waarin aangegeven wordt of er sprake is van planschade en zo ja, de hoogte daarvan bepalen.
Daarbij wordt een vergelijk gemaakt tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uw pand wordt vervolgens getaxeerd en aan de hand van die waarde wordt de waardevermindering vastgesteld waarbij in de regel een percentage wordt gehanteerd van de waarde van uw woning.
De hoogte van het aan te houden percentage is afhankelijk van de mate van nadeel die optreedt. Is er sprake van een zwaar nadeel dan zal er ook sprake zijn van een evenredig hoog percentage.

Maatschappelijk risico:

Bij de uiteindelijke bepaling van de hoogte van planschade dient u er rekening mee te houden dat slechts een gedeelte van de geconstateerde waardevermindering voor vergoeding in aanmerking komt. Het gedeelte van de schade dat behoort tot het zogenaamde maatschappelijk risico, ook wel eigen risico genoemd, komt niet voor vergoeding in aanmerking. Het eigen risico is momenteel wettelijk bepaald op minimaal 2% van de waarde van uw eigen woning maar er zijn ontwikkelingen in de jurisprudentie dat in bepaalde gevallen een hoger percentage geldt.

Het maatschappelijk risico geldt niet als de aanvraag om planschade betrekking heeft op een wijziging van de bestemming van uw eigen perceel, woning of bedrijf.

Aanvullende vergoedingen:

In de wet is bepaald dat als de gemeente uiteindelijk besluit tot het toekennen van een planschadevergoeding, zij ook een besluit moeten nemen over 2 aanvullend toe te kennen vergoedingen, te weten:
- een vergoeding in de kosten van juridische rechtsbijstand en andere deskundige bijstand;
- een vergoeding van de wettelijke rente te rekenen vanaf de dag van indiening van de aanvraag om planschade tot aan de dag van uitbetaling.

Let op! de gemeente 'vergeet' nog wel eens een van deze twee toe te kennen vergoedingen.

Geïnteresseerd of wilt u meer weten?

Denkt u dat u recht heeft op een planschadevergoeding neem dan eens vrijblijvend contact met mij op. Ik kan dan voor u onderzoeken of er in uw geval inderdaad sprake kan zijn van planschade. Dit onderzoek kost u eenmalig € 115,- (excl. BTW). De rest van de procedure zal plaatsvinden op basis van no cure no pay.  U hoeft mij dus alleen een vergoeding te betalen als de planschadeclaim ook wordt toegewezen.

Voor meer informatie bel mij vrijblijvend op

06 2047 5649

succesvolle planschadeclaims  2012
bij woningbouwprojecten in:   

Gemeente Heusden, kern Drunen          

Gemeente Haaren    

Gemeente Heusden, kern Haarsteeg